CincoDías. El concepto del interés social asociado a la vivienda bien puede chirriar en estos tiempos frente a las claves habituales del ahorro como la rentabilidad, la liquidez y el riesgo. Pero la realidad es que los españoles siguen destinando buena parte de sus ahorros al ladrillo en detrimento de la inversión financiera en relación de cuatro a uno. Y no solo para adquirir la primera vivienda, sino también para gozar de una segunda residencia o comprar buscando las rentas del alquiler.
A diferencia de lo que sucede en los mercados financieros, en vivienda los datos no son muy homogéneos. Los proporcionados por el Banco de España indican que en el segundo semestre de este 2021 en España la subida del precio de la vivienda y la rentabilidad del alquiler, sumadas, alcanzaban el 7% en tasa interanual. El alza en el valor de las casas aportaba 3,3 puntos a este dato y 3,7 puntos la ganancia bruta (sin descontar los gastos) por alquiler. Estos son los niveles en los que se mueve el mercado inmobiliario muy superiores al 0,4% logrado si se hubieran comprado bonos del Estado o el 0,5% por depósitos bancarios. Eso sí, el 7% de la vivienda queda muy lejos de la ganancia en Bolsa española en ese periodo de comparación: 31%. Así, a la vivienda no le ha ido nada mal durante buena parte de la pandemia del Covid-19.
Pero en los últimos meses ha entrado a jugar fuerte la inflación, que con datos preliminares de noviembre se sitúa en el 5,6% y que será una variable importante para finalmente extraer la rentabilidad real (nominal menos la inflación) en cualquier inversión y también en la vivienda.
Solidez en el Covid-19
Está claro que en este 2021 los precios de la vivienda han subido y que se mantuvieron inesperadamente sólidos durante el contagioso 2020. Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios apunta a Madrid como la capitale donde se ha producido la mayor demanda de vivienda.
Y añade: “El sector residencial en estos momentos es una de las inversiones más atractivas debido a la incertidumbre con respecto a la persistencia de la inflación, a los bajos tipos y a la falta de alternativas más rentables en el mismo nivel de riesgo”, concluye.
Luis Corral comparte esta visión y apunta a que la demanda seguirá alta como ha pasado hasta ahora. “Estamos en un momento alto del mercado con subidas de precios en vivienda nueva y usada. A su vez, los alquileres están contenidos porque hay oferta, debido al paso del alquiler turístico al tradicional, aunque esto puede ser coyuntural. Con todo esto, invertir en vivienda o plazas de garaje puede ser una buena opción, pero requiere también un buen análisis”, explica.
El director de soluciones de urbanData Analytics, Manuel Cacho, considera que aún es un buen momento para invertir en inmobiliario porque, a pesar del Covid-19, estamos en un ciclo maduro. “Algunas zonas de España presentan desaceleraciones, mercados más maduros que podrían reaccionar con tendencias bajistas a movimientos macroeconómicos negativos (empleo, PIB, coste de la financiación, etc.); factores que podrían alterar la tasa de esfuerzo y frenar el crecimiento”. Pero asegura que en cualquier caso “el ciclo debería mantener su momentum por lo menos durante los próximos dos o tres años”, si no existen acontecimientos negativos inesperados.
Es importante recordar que comprar barato no significa mayor rentabilidad. La calidad del activo, las perspectivas económicas de la zona, comunicaciones, buenos servicios, dotaciones y buenas ubicaciones con viviendas cercanas a centros de negocios, empresas o universidades gozarán de mayor demanda y también harán más fácil la venta si el inversor precisa liquidez.
La rentabilidad del alquiler
La rentabilidad bruta sin descontar los gastos del arrendador (IBI, comunidad de propietarios, tasas municipales, etc.) es difícil de cuantificar. El Banco de España la sitúa en torno al 3,7% de media en España, mientras que en un reciente informe el portal Fotocasa la coloca en el 6,4% en el tercer trimestre de este año, con un descenso del 0,6% respecto a igual periodo del año anterior que atribuye a la caída de los precios del alquiler durante el año. Pese a ese pequeño traspié este estudio indica que la pandemia ha colocado al inmobiliario como inversión refugio.
El tamaño condiciona la demanda
¿Qué vivienda comprar? Puede ser una de las preguntas que se planteen los ahorradores que quieran ladrillo. Y, en este sentido, el tamaño puede ser una de las claves. El consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios aborda este tema para comprar con acierto. “En las viviendas de 1 y 2 dormitorios siempre hay más rotación de inquilinos. La vivienda más demandada está entre 2 y 3 dormitorios. Aunque no olvidemos las tipologías de 3 y 4, que pueden atraer a un público más permanente. Y si están bien distribuidas y cercanas a centros universitarios, pueden dirigirse a estudiantes”, explica. Y añade: “el garaje y el ascensor incrementan la rentabilidad, así como zonas comunes. Puede compensar pagar más en la compra y que la casa tenga más servicios porque será más atractiva y se podrá aspirar a un alquiler más elevado”.
Más necesidad de plazas de garaje
La demanda de plazas en alquiler a raíz de la pandemia se ha incrementado, según Luis Corral. Hay una clara preferencia por el transporte privado para evitar al máximo los contactos y contagios. Unido a esto, el precio de las plazas de garaje es asequible y los gastos, pequeños, por lo que “la rentabilidad bruta se mueve entre un 3 y un 6%, dependiendo de la zona y las características y puede alcanzar un 7%”, concluye.
El panorama del inmobiliario residencial parece sólido y atractivo para el inversor al menos durante el próximo año y siempre que no aparezcan cisnes negros revoloteando sobre la economía. Ahora bien, uno de los expertos consultados deja una pequeña enseñanza final: “la mejor inversión es hacerlo en uno mismo, comprar la casa que te guste, que vas a disfrutar de inmediato y a largo plazo”.
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